土地增值稅節稅介紹

一、 自用住宅用地申請

(一)適用一生一次自用住宅用地優惠稅率

適用要件 1.土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地。 2.地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並已在該地辦竣戶籍登記。 3.都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝部分。 4.一人一生享用1次為限。 5.自用住宅建築完成1年內者,其房屋評定現值須達所占基地公告現值10%

檢附證件 1.土地增值稅(土地現值)申報書一式2聯(依直轄市、縣市所訂聯數)。 2.契約書影本一份(正本查對後退回)。 3.土地所有權人無租賃情形申明書。 4.建築改良物證明文件。 5.未與戶政機關電腦連線者,應檢附戶口名簿影本。

申請期限 1.一般買賣案件於申報土地移轉現值時。 2.土地現值申報書未註明申請者,於繳款書繳納期限屆滿前。 3.單獨申報或無須申報土地移轉現值案件,應於收到稽徵機關通知之次日起30日內。

申請地點 土地所在地之主管稽徵機關。

節稅情形 適用10%優惠稅率。

其他相關規定 土地所有權人申報出售自用住宅用地時,可由土地所有權人自行選優先適用自用住宅用地順序,面積計算至都市土地3公畝或非都市土地7公畝為止;如果土地所有權人未選擇時,稅捐稽徵機關會以最有利於土地所有權人之方式,依所核之土地增值稅由高至低的順序來適用自用住宅用地稅率。

(二)適用一生一屋自用住宅用地優惠稅率 土地所有權人適用土地稅法第34條第1項規定後,再出售自用住宅用地,符合下列各款規定者,不受前項一次之限制:

節稅項目:一生一屋自用住宅用地稅率

適用要件 1.出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土地面積未超過3.5公畝部分。 2.出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,無該自用住宅以外之房屋(包括土地所有權人與其配偶及未成年子女信託移轉之房屋)。 3.出售前持有該土地6年以上。 4.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。 5.出售前5年內,無供營業使用或出租。

檢附證件 1.土地增值稅(土地現值)申報書一式2聯(依直轄市、縣市所訂聯數)。 2.契約書影本一份(正本查對後退回)。 3.建築改良物證明文件。 4.未與戶政機關電腦連線者,應檢附戶口名簿影本。 5.土地所有權人出售土地稅法第34條第5項自用住宅用地申明書。

申請期限 1.一般買賣案件於申報土地移轉現值時。 2.土地現值申報書未註明者,於繳款書繳納期限屆滿前。 3.單獨申報或無須申報土地移轉現值案件,應於收到稽徵機關通知之次日起30日內。

申請地點 土地所在地之主管稽徵機關。

節稅情形 適用10%優惠稅率。

其他相關節稅規定

(一)同一土地所有權人同時出售自用住宅用地,視為「1次」出售,享受自用住宅用地稅率課徵土地增值稅(財政部72.11.16台財稅38135號) 同一土地所有權人,持有多處自用住宅用地同時出售,如果合計面積不超過都市土地3公畝或非都市土地面積7公畝,可視為「1次」出售,按自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。至於「同時出售」,除了訂約日期應相同外,向稅捐機關申報移轉現值日也要相同。

(二)個人利用自用住宅從事理髮、燙髮、美容、洋裁等家庭手工藝副業,未具備營業牌號,亦未僱用人員,免辦營業登記,免徵營業稅,該房屋並准按住家用稅率課徵房屋稅。房屋之基地如符合土地稅法第9條、第17條及第34條規定之要件者,亦准按自用住宅用地稅率課徵地價稅及土地增值稅。(財政部74/12/09台財稅第25965號函)

(三)房地騰空待售,以致在簽定買賣契約時,戶籍已不在該土地上,仍可享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。(財政部72.8.17.台財稅第35797號) 土地所有權人為騰空房地以待出售,以致在簽訂契約時,戶籍不在出售的土地上,與自用住宅的要件不符,原不得認為繼續供自用住宅使用,但是,為了顧及納稅義務人實際上的困難,凡是遷出戶籍距離出售時間不滿1年,且在遷出戶籍期間,該自用住宅用地無出租或供營業使用,仍然可以享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。

(四)房地無償供村里長職務使用,出售時可以享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。(財政部68.11.2.台財稅第37663號) 房地部分供村里長職務使用,如果確實沒有出租,而且符合自用住宅要件,出售時可以享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。

(五) 同一樓層房屋部分供自用住宅、部分供非自用住宅使用,其基地得依房屋實際使用情形之面積比例,分別按自用住宅用地、一般用地稅率課徵土地增值稅。(財政部89.3.14台財稅第0890450770號) 同一樓層房屋部分供自用住宅使用,其供自用住宅使用與非自用住宅使用部分能明確劃分者,該房屋坐落基地得依房屋實際使用比例計算所占土地面積,分別按自用住宅用地及一般用地稅率課徵土地增值稅。

(六) 土地所有權人先購買自用住宅用地後,自完成移轉登記之日起1年內,出售原有自用住宅用地者,亦可以適用一生一屋自用住宅用地稅率。(財政部99年4月6日台財稅字第09904507190號令)

(七) 土地所有權人新購自用住宅用地並將戶籍自原自用住宅用地遷至新購自用住宅用地,嗣後出售原自用住宅用地時戶籍未在該地或已再遷回該地者,如出售前土地所有權人或其配偶、未成年子女已在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年,其遷出戶籍日至原自用住宅用地出售日期間未滿1年者,仍可以適用一生一屋自用住宅用地稅率。(財政部100年8月15日台財稅字第10000185310號令) 二、重購退稅申請

(一)自用住宅用地重購退稅 節稅項目-自用住宅用地重購退稅

適用要件 1.土地出售後2年內重購或先購買土地2年內再出售土地。 2.重購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後仍之額者。 3.原出售及重購土地所有權人屬同一人。 4.出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並且在該地辦竣戶籍登記。 5.重購都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝部分,出售土地則不受上開面積之限制。 6.出售土地於出售前1年內未曾供營業使用或出租行為。 7.如為先購後售案件,應於重購土地時,已持有供自用住宅使用之土地為適用範圍。

檢附證件 1.原出售及重購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本,或原被徵收土地徵收日期之證明文件。 2.原出售及重購土地之土地及建物所有權狀影本或其他證明文件。 3.原出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本(如無法提示,改立具切結書)。 4.於重購地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本及土地所有權人無(有)租賃情形申明書。 5.原出售土地係按一般用地稅率課徵土地增值稅,檢附在該地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本及土地所有權人無(有)租賃情形申明書。

申請期限 1.先賣後買者於重購後申請 2.先買後賣者於出售後申請

申請地點 原出售土地之主管稽徵機關

 節稅情形 就已繳納的土地增值稅額內,退還不足支付新購土地地價之數額

其他相關規定 1.重購退稅列卡管制,重購土地5年內再行移轉或改作其他用途者,追繳原退還稅款。 註:改作其他用途包括供營業使用,出租他人及戶籍遷出等情形。 2.重購退稅符合要件,沒有申請次數限制 3.出售時沒有申請自用住宅用地稅率課徵者,也可申請重購退稅。 4.2年間出售與重購多處自用住宅用地,只要符合要件,可併計申請重購退稅。 5.重購退稅請求權時效為10年。 註:102年5月22日行政程序法第131條修正前,重購退稅請求權時效為5年。於102年5月23日(含該日)以前請求權時效已屆滿5年者,時效消滅;102年5月23日(含該日) 以前請求權時效尚未屆滿5年者,時效延長至10年。

實例說明】 重購自用住宅用地退還稅款計算公式 新購自宅用地的申報移轉現值-(原出售自宅用地申報移轉現值-已繳土地增值稅)=A(如為零或負數,則不符合退稅要件) 已繳土地增值稅款≦A時,已繳的增值稅款可全數退還。 已繳土地增值稅款>A時,可退還相當於A的稅款。 例: 王太太於102年12月1日出售自宅移轉現值是450萬元,且已繳土地增值稅款50萬元。王太太103年12月看中兩棟房子,想自其中選1棟,我們來算一算,這兩棟房子分別可退還多少稅款?(甲屋土地現值500萬元,乙屋土地現值430萬元。) 甲屋:新購自宅用地的申報移轉現值- (原出售自宅用地申報移轉現值-已繳增值稅款) =500萬-(450萬-50萬)=A(100萬) 已繳土地增值稅款≦A 50萬<100萬 結論:購買甲屋原來已繳的增值稅款50萬元可全數退回 乙屋:新購自宅用地的申報移轉現值- (原出售自宅用地申報移轉現值-已繳土地增值稅款) 430萬-(450萬-50萬)=A(30萬) 已繳土地增值稅款>A 50萬>30萬 結論:購買乙屋可退還相當於A的稅款30萬元 (二)自營工廠用地重購退稅 節稅項目-自營工廠用地重購退稅

適用要件 1.土地出售後2年內重購或先購買土地2年內再出售土地。 2.重購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額者。 3.原出售及重購土地所有權人屬同一人。 4.自營工廠出售另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購地設廠者。

檢附證件 1.原出售及重購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。 2.原出售及重購土地之土地及建物所有權狀影本或其他證明文件。 3.原出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本(如無法提示,改立具切結書)。 4.原出售及重購土地工廠登記證明文件影本。 5.原出售及重購土地都市計畫土地使用分區證明或都市計畫外證明文件。 6.土地所有權人無(有)租賃情形申明書。 7.工廠設立登記證明文件影本。

申請期限 1.先賣後買者於重購後申請。 2.先買後賣者於出售後申請。 申請地點 原出售土地之主管稽徵機關。 節稅情形 就已繳納的土地增值稅額內,退還不足支付新購土地地價之數額。

(三)自耕農業用地重購退稅 節稅項目-自耕農業用地重購退稅

適用要件 1.土地出售後 2 年內重購或先購買土地2年內再出售土地者。 2.重購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後之餘額者。 3.原出售及重購土地所有權人屬同一人。 4.出售自耕之農業用地,另行購買仍供自耕之農業用地。

檢附證件 1.原出售及重購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。 2.原出售及重購土地之土地所有權狀影本或其他證明文件。 3.都市計畫土地使用分區證明或都市計畫外證明文件。 4.原出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本(如無法提示,改立具切結書)。

申請期限 1.先賣後買者於重購後申請。 2.先買後賣者於出售後申請。

申請地點 就已繳納的土地增值稅額內,退還不足支付新購土地地價之數額。

節稅情形 原出售土地之主管稽徵機關 備註:作農業使用之農業用地移轉與自然人,另有不課徵之規定,納稅義務人可考慮選擇適用。

(四)於新市鎮重購營業所需土地

節稅項目-於新市鎮重購營業所需土地

適用要件 1.出售原營業使用土地後,自完成移轉登記之日起,2年內於新市鎮重購營業所需土地。 2.重購土地地價,超過出售原營業使用之土地地價扣除繳納土地增值稅後之餘額者。 3.得於開始營運後,向主管稅捐稽徵機關申請。 4.出售原營業使用土地,以出售前1年內,未出租且繼續營業使用者為限。 5.以新市鎮特定區已規劃完成之地區內投資設立之股份有限公司或增資擴充之股份有限公司設立分公司,並經營符合行政院所定有利 於新市鎮發展之產業為限。 6.依法完成營利事業登記或工廠登記,且供該事業直接使用之土地。 7.原出售及重購土地所有權人屬同一人。 8.自開發主管機關劃定地區起第6年至第10年內向主管機關申請重購退稅者,其退稅額度減半,第11年起不予退稅。

檢附證件 1.原出售及重購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。 2.原出售及重購土地之土地及建物所有權狀影本或其他證明文件。 3.新市鎮產業投資計畫書。 4.公司登記證明文件影本。 5.原有土地及新購土地之地上建物供作商業登記(營利事業登記證)或工廠設立登記證明文件影本。 6.公司基本資料表。 7.都市計畫土地使用分區證明文件。 8.土地所有權人無(有)租賃情形申明書。 9.原出售土地之土地增值稅繳款收據正本(如無法提示,改立具切結書)。 10.經營符合行政院所定有利於新市鎮發展之產業證明文件。

申請期限 1.先賣後買者於重購後申請。 2.先買後賣者於出售後申請。

申請地點 就已繳納的土地增值稅額內,退還不足支付新購土地地價之數額。 節稅情形 原出售土地之主管稽徵機關。

、申請享受減免稅