房地合一稅之規定

由於房地合一稅相對複雜,特將相關法案區分個人及營利事業,整理如下。

房地合一稅之條件如下:

所得稅法4-4條:個人及營利事業自中華民國一百零五年一月一日起交易房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地(以下合稱房屋、土地),符合下列情形之一者,其交易所得應依第十四條之四至第十四條之八及第二十四條之五規定課徵所得稅: 一、交易之房屋、土地係於一百零三年一月一日之次日以後取得,且持有期間在二年以內。(有關期間之規定,於繼承或受遺贈取得者,得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算-所得稅法14-4條) 二、交易之房屋、土地係於一百零五年一月一日以後取得。個人於中華民國一百零五年一月一日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權,其交易視同前項之房屋交易。

一、 中華民國境內居住之個人: (一) 符合房地合一稅之交易條件: 免稅條件(所得稅法4-5條)-不超過四百萬元: 1. 個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連 續滿六年。(有關期間之規定,於繼承或受遺贈取得者,得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算-所得稅法14-4條) 2. 交易前六年內,無出租、供營業或執行業務使用。 3. 個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。 4. 其免稅所得額,以按第十四條之四第三項規定計算之餘額不超過四百萬元為限 (二) 個人房屋、土地交易所得或損失之計算(所得稅法14-4條): 1. 其為出價取得者,以交易時之成交價額減除原始取得成本,與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額 2. 其為繼承或受贈取得者,以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值,與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。 3. 但依土地稅法規定繳納之土地增值稅,不得列為成本費用 (三) 所得額及稅率規定(所得稅法14-4條): 分離課稅 1. 所得額:房屋、土地交易所得,減除當次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額,不併計綜合所得總額 2. 稅率計算應納稅額: I. 持有房屋、土地之期間在一年以內者,稅率為百分之四十五。 II. 持有房屋、土地之期間超過一年,未逾二年者,稅率為百分之三十五。 III. 持有房屋、土地之期間超過二年,未逾十年者,稅率為百分之二十。 IV. 持有房屋、土地之期間超過十年者,稅率為百分之十五。 V. 因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素,交易持有 期間在二年以下之房屋、土地者,稅率為百分之二十。 VI. 個人以自有土地與營利事業合作興建房屋,自土地取得之日起算二年內完成並銷售該房屋、土地者,稅率為百分之二十。 VII. 符合第四條之五第一項第一款規定之自住房屋、土地,按本項規定 計算之餘額超過四百萬元部分,稅率為百分之十。 (四) 申報期限(所得稅法14-5條):: 應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日或第四條之四第二項所定房屋使用權交易日之次日起算三十日內自行填具申報書,檢附契約書影本及其他有關文件,向該管稽徵機關辦理申報;其有應納稅額者,應一併檢附繳納收據

二、 非中華民國境內居住之個人: (一)所得額及稅率規定(所得稅法14-4條): 分離課稅 1. 所得額:房屋、土地交易所得,減除當次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額,不併計綜合所得總額 2. 稅率計算應納稅額: I. 持有房屋、土地之期間在一年以內者,稅率為百分之四十五。 II. 持有房屋、土地之期間超過一年者,稅率為百分之三十五。 (二) 申報期限(所得稅法14-5條): 應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日或第四條之四第二項所定房屋使用權交易日之次日起算三十日內自行填具申報書,檢附契約書影本及其他有關文件,向該管稽徵機關辦理申報;其有應納稅額者,應一併檢附繳納收據

個人交易房屋、土地如有損失:得自交易日以後三年內之房屋、土地交易所得減除之  重購退稅:個人出售自住房屋、土地依第十四條之五規定繳納之稅額,自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內,重購自住房屋、土地者,得於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算五年內,申請按重購價額占出售價額之比率,自前開繳納稅額計算退還。

三、 營利事業之總機構在中華民國境內: (一)所得額及稅率規定(所得稅法24-5條): 計入營利事業所得額課稅 1. 所得額: I. 房屋、土地交易所得額(D)=收入(A)-相關成本(B)-費用或損失(C)後之餘額 。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅,不得列為成本費用。 II. 所得額(F)=當年度之房屋、土地交易所得額(D)-依土地稅法規定計算之土地漲價總數額(E),計入營利事業所得額課稅,餘額為負數者,以零計算 III. 其交易所得額為負者,得自營利事業所得額中減除,但不得減除土地漲價總數額 2. 稅率計算應納稅額:17% 虧損得後抵 10 年

(二) 申報期限(所得稅法24-5條): 計入每年5/1~5/31日營利事業所得額課稅

四、 營利事業之總機構在中華民國境外-中華民國境內有固定營業場所者: (一)所得額及稅率規定(所得稅法24-5條):單獨計稅-合併營利事業所得額申報 1. 所得額: I. 房屋、土地交易所得額(D)=收入(A)-相關成本(B)-費用或損失(C)後之餘額 。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅,不得列為成本費用。 II. 所得額(F)=當年度之房屋、土地交易所得額(D)-依土地稅法規定計算之土地漲價總數額(E),餘額為負數者,以零計算 2. 稅率計算應納稅額 I. 持有房屋、土地之期間在一年以內者,稅率為百分之四十五。 II. 持有房屋、土地之期間超過一年者,稅率為百分之三十五。

(二) 申報期限(所得稅法24-5條): 按規定稅率分開計算應納稅額,由固定營業場所每年5/1~5/31日合併報繳營利事業所得額課稅

五、 營利事業之總機構在中華民國境外-中華民國境內無固定營業場所者: 1. 所得額: I. 房屋、土地交易所得額(D)=收入(A)-相關成本(B)-費用或損失(C)後之餘額 。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅,不得列為成本費用。 II. 所得額(F)=當年度之房屋、土地交易所得額(D)-依土地稅法規定計算之土地漲價總數額(E),餘額為負數者,以零計算 2. 稅率計算應納稅額 III. 持有房屋、土地之期間在一年以內者,稅率為百分之四十五。 IV. 持有房屋、土地之期間超過一年者,稅率為百分之三十五。

(三) 申報期限(所得稅法24-5條): 由營業代理人或其委託之代理人代為申報納稅

舊制與新制之比較 不合上述條件者,仍採舊制課稅,茲將新舊制比較如下: (一)個人部分:

(二)營利事業部分:

*上述資料來自所得稅法及國稅局資料說明檔案

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